企業価値とは
貸借対照表（BS）の借方側と貸方側の2面から企業価値を捉えます。
資産運用アプローチでは、借方（左側）にある事業用資産（不動産を含む）から生み出される価値と非事業用資産の合計として企業価値を把握します。
資金調達アプローチでは、貸方（右側）の有利子負債や株式価値（時価総額）を基に、金融機関等が資金回収できると判断する金額として企業価値を捉えます。
企業価値の向上とは
企業価値の向上とは、企業の経済的価値を高めることです。
事業用資産に使った資金よりも多くの資金を生み出す状態をつくることにあります。
その指標として、ROICがWACCを上回る状態を実現・維持することが求められます。
ROIC＝各事業から得られる税引後の営業利益 ÷ 各事業用資産
WACC＝各資金調達に対する利率を加重平均した値
（有利子負債割合70％・利率2％、株主資本割合30％・期待利率6％ 0.7×2％＋0.3×6％＝3.2％）
ROICが3.2％を上回れば企業価値が向上する
企業価値を高めるメリット
企業価値を高めることで、経営戦略の幅が広がり、継続性が高まります。
資金調達がしやすくなり、事業承継、売却、買収といった場面においても有利に働きます。
東京証券取引所の要望
2023年3月31日「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応について」において、
事業（不動産運用も含む）からの収益性・効率性（ROIC）がWACCを上回ることが肝要であるとされています。
企業価値を高める方法
企業価値を高めるためには、ROIC向上とWACC低下の両面からの対応が必要です。
ROIC向上
- 収益性を高める（現在の資産規模を維持して収益を増やす）
- 効率性を高める（資産規模を減らして現在の収益を維持する）
WACC低下
- 財務を改善する
企業の不動産戦略フロー
